Centre-ville de Sceaux : cinquante ans après la piétonnisation, le commerce tient la rue

En 1976, certains commerçants de Sceaux redoutaient que la disparition des voitures entraîne celle des clients. Cinquante ans plus tard, la rue Houdan aligne encore près de 80 boutiques et a enregistré 3,6 millions de passages en 2025. Le centre-ville de Sceaux affiche même une vacance commerciale autour de 2 %, selon la municipalité. Beau bilan. Mais derrière ces chiffres se glissent d’autres questions : fréquentation concentrée le week-end, loyers difficiles à contenir, manque de restauration, renouvellement des habitants : la réussite n’a pas supprimé les problèmes, elle les a déplacés.

Le Grand Angle : rue Houdan, un pari commercial vieux de cinquante ans

Le 12 juin 1976, Sceaux inaugure ce qu’elle présente comme la première rue piétonne d’Île-de-France. L’épisode a depuis pris des airs d’évidence mais à l’époque, il ne l’était pas du tout.

Les archives municipales rappellent les manifestations de commerçants très hostiles au projet. Supprimer la circulation automobile revenait, pour certains d’entre eux, à couper la rue de ses clients. Cinquante ans plus tard, personne ou presque ne semble réclamer le retour des voitures dans les 240 mètres de la section piétonne de la rue Houdan.

L’histoire est tentante à raconter comme une démonstration : les commerçants avaient peur, la Ville a tenu bon, le temps lui a donné raison, mais… ce serait un peu court.

Car entre 1976 et 2026, Sceaux n’a pas simplement posé des bornes à l’entrée d’une rue puis attendu ; le centre a été retravaillé, des commerces créés, des immeubles transformés, des terrasses développées, des activités suivies et parfois protégées par la collectivité. La piétonnisation a été le début d’une politique, pas sa conclusion.

Aujourd’hui, Sceaux compte 20 884 habitants, avec une population qui a progressé en moyenne de 1,3 % par an entre 2017 et 2023. Le centre bénéficie aussi d’une situation particulière : proximité du RER, Domaine départemental de Sceaux à quelques pas et densité résidentielle élevée.

Autrement dit, attention au modèle prêt à copier, même si Sceaux propose quelque chose d’utile sur la piétonnisation, ce n’est sûrement pas tout.

3,6 millions de passages : le chiffre impressionne, la caisse tranche

Le compteur piéton donne la mesure : 3,6 millions de passages ont été enregistrés rue Houdan en 2025, soit environ un million de plus qu’avant la crise sanitaire. La rue rassemble aujourd’hui quelque 80 boutiques.

Philippe Laurent attribue une partie de cette progression aux usages qui se sont développés depuis le Covid. « On a développé les terrasses », expliquait le maire au Parisien en juin dernier.

Reste cette vieille précaution : compter des pieds n’est pas compter des tickets de caisse.

Elisa Guillon le sait bien. En effet, cette artisane confiturière, installée rue Houdan depuis 2021, observe qu’« il y a surtout des clients le week-end ». Ces quelques mots suffisent à remettre les 3,6 millions de passages dans leur contexte.

Taoufik Gouja, présent depuis quinze ans et désormais à la tête de plusieurs boutiques dans l’artère, voit l’autre côté du modèle : « Les clients peuvent faire leurs courses tranquillement ici. »

Les deux observations ne se contredisent pas et expliquent même assez bien ce qui fait le commerce de centre-ville : un cadre agréable peut créer du passage et une habitude toutefois, la fréquence d’achat, le panier et les jours forts restent une autre affaire.

Un centre très apprécié… mais par qui ?

L’étude menée par la Ville entre juin et septembre 2024 apporte quelques réponses.

Sur 800 usagers interrogés, 78 % se déclarent pleinement satisfaits de l’offre commerciale du centre-ville. La municipalité estime par ailleurs que celui-ci concentre 63 % de l’activité économique de Sceaux.

Difficile de parler de désaffection, mais l’enquête relève elle-même un point plus inconfortable : la fidélisation des habitants récemment installés. C’est un sujet loin d’être secondaire dans une commune dont la population augmente ; les nouveaux habitants de Sceaux n’arrivent pas forcément avec les habitudes commerciales de ceux qui fréquentent Houdan depuis vingt ans.

En outre, la clientèle locale dispose d’un pouvoir d’achat élevé sans être pour autant insensible aux prix : le niveau de vie médian atteignait 40 220 euros par unité de consommation en 2023, très au-dessus de la moyenne nationale, le taux de pauvreté restant néanmoins de 9 %.

Le reportage du Parisien donne ici un contrepoint intéressant. Un jeune couple installé récemment explique apprécier la rue tout en limitant certains achats alimentaires en raison des tarifs pratiqués.

La scène pourrait sembler anecdotique, pourtant elle ne l’est pas.

Une rue peut être désirée, fréquentée et jugée trop chère pour certains achats réguliers. La qualité commerciale attire, cependant le niveau de prix peut, dans le même mouvement, réduire la fréquence. Sceaux marche sur cette ligne.

À Sceaux, il manque encore des endroits où rester

Le principal manque relevé par l’étude municipale ne concerne ni la boulangerie ni l’habillement ; il concerne les cafés, hôtels et restaurants.

Ils ne représentaient que 11 % de l’offre commerciale, contre 24 % en moyenne dans les communes franciliennes, selon l’étude citée par la Ville. L’écart est considérable.

Pourquoi cela compte-t-il autant ?

Parce qu’une rue commerçante ne vit plus uniquement du moment où le client vient chercher quelque chose, elle vit également du temps qu’il accepte d’y passer : boire un café, déjeuner, s’arrêter après le marché, revenir pour un brunch, attendre quelqu’un, faire durer la promenade.

La municipalité cherche donc à épaissir cette offre. Parmi les arrivées récentes figure Les Voiles Rouges, une crêperie installée rue Houdan. Son fondateur, Marc Noblet, annonçait avant l’ouverture une activité du mardi au dimanche, avec goûter et brunch le week-end. Une amplitude qui dit beaucoup du rôle désormais attendu de la restauration : faire vivre la rue au-delà des seules heures d’achat.

Ce changement n’est pas anodin pour les boutiques voisines.

Un client venu dîner ne passera probablement pas acheter une paire de chaussures à 21 heures, mais une rue qui reste fréquentée, éclairée et identifiée comme un lieu où l’on vient aussi pour le plaisir acquiert une place différente dans les habitudes.

Le commerce profite parfois d’un achat qui n’aura lieu que trois jours plus tard.

61 % arrivent à pied : cinquante ans après, la voiture n’a pas disparu du sujet

Selon les données de l’étude 2024 relayées par la Ville, 61 % des usagers du centre arrivent à pied, 17 % en transports en commun et 13 % en voiture.

Le chiffre est intéressant lorsqu’on se souvient du débat de 1976.

La disparition de la voiture dans la rue n’a pas fait disparaître les clients. Toutefois, cela ne signifie pas que l’automobile soit devenue inutile à l’échelle du centre, certains habitants venant à pied parce qu’ils résident à proximité ; d’autres utilisent le RER, d’autres encore stationnent avant de terminer leur trajet à pied.

C’est souvent là que les discussions sur la piétonnisation deviennent stériles : elles opposent deux usages qui peuvent parfaitement coexister.

Le client n’est pas fidèle à un mode de déplacement : il choisit ce qui lui paraît pratique ce jour-là.

La particularité de Sceaux est d’avoir eu cinquante ans pour faire entrer la marche dans les habitudes. Une ville qui ferme demain sa rue principale à la circulation ne peut évidemment pas attendre les mêmes résultats six mois plus tard. On oublie souvent que le temps fait partie de l’aménagement…

Vacance commerciale : autour de 2 %, mais chaque local compte

Dans son budget 2026, la Ville situe le taux de vacance commerciale autour de 2 % et le présente comme l’un des plus faibles de France.

La donnée est spectaculaire. En revanche, elle appelle néanmoins une précision : il s’agit d’un chiffre municipal, lié à son propre suivi des locaux et de son périmètre commercial. Le comparer directement à n’importe quel taux national sans vérifier les méthodes serait hasardeux. Il n’en reste pas moins que les vitrines vides sont rares, et précisément parce qu’elles sont rares, leur devenir devient plus stratégique.

Sceaux utilise depuis longtemps le droit de préemption sur les baux et fonds de commerce. En 2023, les services municipaux ont traité 14 dossiers, contre 15 l’année précédente. A nuancer car « Traités » ne signifie pas que la Ville a préempté quatorze commerces : il s’agit des mutations examinées dans le cadre du dispositif.

Ce suivi donne en revanche à la collectivité une vision assez fine de ce qui change de main. Elle peut alors décider, dans quelques cas, d’aller plus loin.

Loyers et murs commerciaux : quand le succès devient lui-même un risque

Les documents budgétaires municipaux ne cachent pas le problème.

La Ville indique tenter de convaincre les propriétaires de maintenir des loyers compatibles avec l’activité commerciale, tout en reconnaissant qu’elle n’y parvient pas toujours et que ses moyens juridiques restent limités face aux loyers trop élevés ou à certaines situations de vacance.

Voilà l’un des paradoxes d’un centre attractif : plus une rue fonctionne, plus ses murs deviennent désirables, et plus les valeurs immobilières montent, plus la boutique indépendante qui contribue précisément au charme de la rue peut avoir du mal à rester.

Le risque n’est donc pas uniquement la vacance, c’est aussi la banalisation.

Pour conserver une prise sur quelques emplacements, Sceaux intervient directement ou avec des partenaires : la SEM Sceaux-Bourg-la-Reine Habitat et la Foncière métropolitaine Centres-Villes Vivants peuvent acheter des murs commerciaux. La Ville cite notamment le cas de la Maison de la presse de la rue Houdan, dont les murs doivent être acquis afin de pérenniser l’activité et d’engager des travaux.

La méthode rappelle, avec un contexte immobilier très différent, la stratégie foncière observée par La Gazette à Cahors. Dans les deux cas, l’idée est la même : le commerce ne se protège pas seulement en aidant le commerçant, il faut parfois agir sur le local lui-même.

Sceaux y ajoute depuis 2024 une aide à la rénovation des devantures et poursuit un travail sur les loyers et les prix de cession à partir des informations recueillies auprès des professionnels. Ce n’est pas aussi spectaculaire qu’une grande opération inaugurée sous les flashes, mais une rue commerçante tient souvent grâce à ce genre de réglages.

La piétonnisation a gagné mais la chaleur ouvre une nouvelle bataille

Il suffit parfois d’attendre cinquante ans pour qu’un problème change complètement de nature. En 1976, le sujet était la voiture, en 2026, c’est aussi l’ombre.

Un habitant interrogé par Le Parisien regrette le manque de végétalisation de la rue Houdan. Techniquement, la réponse est compliquée : un important collecteur d’assainissement court sous la rue, ce qui rend difficile la plantation d’arbres. De plus, le maire évoque un déplacement de l’ouvrage qui se chiffrerait en dizaines de millions d’euros et réfléchit plutôt à des dispositifs d’ombrage.

On retrouve ici une question que La Gazette avait déjà rencontrée à Romans-sur-Isère, où l’ombre et la fraîcheur deviennent elles aussi des sujets commerciaux.

Une rue piétonne n’est agréable que si l’on accepte d’y rester. Quand le thermomètre dépasse durablement les 30 °C, une dalle minérale que l’on jugeait satisfaisante en avril n’est plus tout à fait le même espace commercial.

Sceaux se retrouve ainsi confrontée à une sorte de deuxième génération de la piétonnisation : après avoir retiré la voiture, comment rendre la rue confortable dans un climat différent de celui de 1976 ? Les commerçants auront forcément leur mot à dire.

Trois pôles commerciaux : ne pas réduire Sceaux à sa carte postale

La rue Houdan aimante l’attention, mais la commune compte trois pôles commerciaux majeurs : le centre, Robinson et les Blagis. L’étude de 2024 portait d’abord sur le centre-ville ; celle des Blagis devait suivre.

À Robinson, la logique est différente. Le quartier s’est transformé autour des transports, de nouveaux logements, de locaux commerciaux et d’espaces dédiés à l’artisanat. La Ville évoquait en 2025 un programme comprenant 850 logements, dont une partie déjà livrée.

La présence récente de locaux proposés par la Foncière Centres-Villes Vivants au pied du RER confirme que la stratégie commerciale ne se limite plus au centre historique.

Cette géographie possède son importance : une commune peut réussir une rue et fragiliser un autre quartier. Elle peut aussi fabriquer plusieurs centralités complémentaires : l’une plus patrimoniale et commerciale, l’autre davantage liée aux transports et aux besoins quotidiens. Sceaux cherche manifestement cette deuxième voie.

Le résultat se traduira davantage par la capacité de chaque quartier à conserver sa propre utilité commerciale plutôt que dans une photographie globale de la commune.

Ce que Sceaux peut apprendre aux autres villes… et ce qu’elle ne peut pas leur apprendre

Le premier enseignement paraît presque trop simple : une politique commerciale se juge dans le temps long.

Cinquante ans séparent les manifestations hostiles à la piétonnisation des 3,6 millions de passages relevés en 2025. Entre les deux, il y a eu des générations de commerçants, des changements d’enseignes, des acquisitions immobilières, des aménagements, une évolution complète des habitudes de consommation et, plus récemment, le choc du commerce en ligne.

Impossible d’isoler une cause unique, c’est justement ce qui rend Sceaux intéressante.

La Ville n’a pas découvert l’attractivité commerciale à l’occasion d’un programme national ou d’un appel à projets. Elle travaille le sujet depuis des décennies. Ainsi, elle dispose d’un suivi des mutations, utilise la préemption, accompagne les recherches de locaux, intervient sur les devantures et accepte désormais d’aller jusqu’à l’achat de murs dans certains cas.

Mais Sceaux ne peut pas davantage devenir une recette universelle, et pour cause, le niveau de vie médian de 40 220 euros, la proximité immédiate de Paris, le RER, le Domaine départemental et la densité de population constituent un environnement économique particulier.

Une rue piétonne dans une ville de 20 000 habitants située à quarante kilomètres d’un grand pôle régional ne part pas avec les mêmes cartes, pourtant, ce serait pourtant une erreur d’en conclure qu’il n’y a rien à reprendre. Ce que l’on peut transférer n’est pas le résultat, c’est la patience.

La Note prospective de La Gazette

Sceaux pourrait bientôt rencontrer un problème que connaissent les meilleurs emplacements commerciaux : comment rester désirable sans devenir inaccessible ?

Oui, une faible vacance rassure, certes, des enseignes recherchées valorisent une rue et en effet les flux augmentent. Enfin, les propriétaires savent ce que vaut leur emplacement.

Puis l’équilibre peut se tendre. Si les loyers progressent plus vite que les chiffres d’affaires, si seules certaines activités disposent de marges suffisantes pour s’installer, si les commerces indépendants ordinaires sont remplacés par une offre toujours plus haut de gamme, le centre change lentement de fonction. Il peut alors rester plein tout en perdant sa diversité.

C’est probablement pour cette raison que le travail engagé par la Ville sur les loyers, les murs et la nature des implantations mérite davantage d’attention que son taux de vacance spectaculaire. Le vrai indicateur ne sera peut-être pas le nombre de rideaux baissés, mais sera le nombre de commerces différents que la rue pourra encore accueillir dans dix ans.

Le Mot de la rédaction

Il serait facile de faire de Sceaux un plaidoyer pour la piétonnisation. A notre sens, ce serait passer à côté du sujet.

La rue Houdan fonctionne en raison de plusieurs facteurs : elle a eu cinquante ans pour devenir une habitude, mais également parce que la commune est dense et dispose d’une clientèle locale solvable. Ajoutons qu’un RER passe non loin, que le Domaine de Sceaux amène du monde, que des commerçants ont pris des risques. Enfin et surtout, la collectivité n’a jamais complètement lâché le commerce une fois les voitures sorties de la rue.

La réussite existe, les chiffres sont là, c’est un fait.

Mais Elisa Guillon rappelle que les clients viennent surtout le week-end. L’étude municipale dit qu’il manque des cafés et des restaurants et la Ville elle-même reconnaît avoir du mal à agir sur certains loyers. Nouveau paramètre, l’été pose désormais la question de l’ombre dans une rue où planter des arbres s’avère techniquement compliqué.

C’est probablement cela, le principal enseignement de Sceaux : un centre-ville n’est jamais « sauvé » même quand les vitrines sont pleines, même après cinquante ans.

Sources :
‍Le Parisien. 50 ans de la rue piétonne de Sceaux
Ville de Sceaux. Sceaux affine sa stratégie commerciale
Insee. Comparateur de territoires, Sceaux
Ville de Sceaux. Rapport d’activité des services 2023